区画整理中の土地と相続を
やさしく解説コラム
（第1回）
区画整理中の土地とは？
従前地と仮換地をやさしく解説
区画整理中の土地があると聞くと、
「普通の土地と何か違うの？」
「このままで大丈夫だろうか...」
そう不安に思うことはありませんか。
「何がどう違うのか分からない」
そんな方がとても多いです。
区画整理中の土地は、相続のときに
「評価」や「分け方」で迷いやすい状況の土地でもあります。
まずは、
区画整理中に飛び交う言葉「従前地」と「仮換地」
この2つの言葉から整理してみましょう。
🧭「所有している土地」と
「使える土地」は違う？
区画整理中には、少し不思議なことが起こります。
それは、
『所有している土地』と
『実際に使える土地』が違う場所になること。
このとき、よく登場するのが次の2つの言葉です。
従前地（じゅうぜんち）
もともと自分の土地があった場所
仮換地（かりかんち）
区画整理事業によって
「今後はここを使ってください」と割り当てられた場所
つまり、
所有の場所 ＝ 従前地
利用できる場所 ＝ 仮換地
という関係になります。
最初は少し不思議に感じますが、
区画整理ではよくある仕組みです。
📄 「従前地」と「仮換地」を
つなぐ大切な書類
この2つの関係を証明する書類が、
仮換地証明書 です。
さらに、
- 底地証明書（地番該当証明書）
- 仮換地図
- 合わせ図（仮換地図＋底地を重ねた図）
などの書類で、
「従前地」「仮換地」「底地」のつながりを
確認することができます。
土地を、
・利用する場合
・売却（購入）する場合
・相続する場合
これらの書類はとても重要になります。
なお、これらは
市役所や区画整理組合などの事業者
が発行します。
※自治体や事業者によって形式が異なることがあります。
ちなみに、
従前地の登記事項証明書 → 法務局
仮換地関連書類 → 区画整理事業者
発行先が違う点も、大切なポイントです。
📐 面積が少し減る？
でも使いやすくなる？
区画整理では、
道路や公園、保留地をつくるために、
土地の面積が少し減ることがあります。
これを
「減歩（げんぶ）」
といいます。
でもその代わりに、
・土地の形が整う
・道路に広く接する
・活用しやすくなる
といった改善がされるケースが多いです。
💰 「清算金」は
必ず確認
仮換地の面積が、
本来より広い（過渡し）
本来より狭い（不足渡し）
場合があります。
この差は、
区画整理が終了する
換地処分
のときに、
清算金
として金銭で調整されます。
過渡し → 支払う
不足渡し → 受け取る
という仕組みです。
実務上、こんなこともあります。
・親が清算金の通知を受けていたが、
相続人が知らずにトラブルになる
・仮換地を売却した売主や購入した買主が
清算金予定を把握していなかった
だからこそ、
区画整理地内の土地を
・持っているとき
・買うとき
・売るとき
には、清算金の有無を必ず確認すること
が大切です。
🌱 第1回のまとめ
区画整理中に利用できる土地は
「仮換地」
所有の元の場所は
「従前地」
両者の関係は
書類で確認する
清算金の予定は
必ず確認する
換地処分後は
一般の土地と同じ扱いになる
今は、完璧に理解しなくて大丈夫です。
でも、
👉 「所有」と「利用」がズレている期間がある
👉 清算金という調整がある
この2つを知っているだけで、
相続や売却のときに慌てにくくなります。
「知らなかったことで困る」を防ぐことができます。
この関係は、土地活用を考えるときにも
大切なポイントになります。
実際のご相談では、
法務局で従前地の登記事項証明書を取得し、
区画整理事業者で
・仮換地証明書
・地番該当証明書（底地証明書）
を確認します。
さらに、
仮換地図や必要に応じて合わせ図を取得し、
・寸法図の有無
・過渡し、不足渡しの確認
・使用収益の開始時期
・仮清算や本清算の予定
などを、書類と照らし合わせながら
一つずつ整理していきます。
区画整理地では、
こうした状況によって
土地の使い方や土地活用の考え方が
変わることもあります。
すぐには確定しない点もありますが、
あらかじめ全体像を知っておくことで
将来の見通しはぐっと立てやすくなります。
区画整理は、
まちをより良くするための前向きな制度
です。
だからこそ、
仕組みを知ったうえで向き合えば、
不安ではなく
「準備」
に変わります。
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中立の立場で状況を整理するサポート
をしています。
区画整理中の土地をお持ちであれば、
土地の状況を一度整理しておくと、
いざ「利用する」「売る」などの際に
スムーズに進めることができます。
今のうちに整理して、
区画整理について知っておくと、
これからの判断がしやすくなります。
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