相続アパート経営コラム
（第3回）
新築でも退去は起きる
実際に住んで気づいた賃貸マンションの
入退去
アパートや賃貸マンションを建てようと
するとき、
「新築のうちは満室が続くだろう」
そう思われる方も多いのでは
ないでしょうか。
私は実は、そう思っていました。
しかし実際に賃貸マンションに住んでみると、
少し意外なことに気づきました。
新築でも退去は起きる。
ということです。
🏢 新築でも1年目から
退去がありました
私は家族の事情があり、
20年ほど住んだマイホームを売却し、
現在は賃貸マンションに住んでいます。
ちょうど新築完成のタイミングで入居しましたので、
そのマンションの入退去状況を
記録するようになりました。
その結果、次のような状況でした。
（全18戸の賃貸マンション）
・新築年
満室 → 1室退去 → 約1ヶ月で入居
・2年目
2室退去 → 約1ヶ月で入居
・3年目
4室退去 → 約1ヶ月で入居
・4年目
2室退去 → 約1ヶ月で入居
・5年目
5室退去 → 4室は約1ヶ月で入居、1室は数か月で入居
・6年目
2室退去 → 2室とも数か月で入居
📊 入居率はまだ高いが
退去は起きている
この賃貸マンションの年間の入居率を計算すると
大体ですが、次のようになります。
・新築年 99.5%
・2年目 99.0%
・3年目 98.1%
・4年目 99.0%
・5年目 97.6%
・6年目 98.1%
入れ替わりのタイミングが
明確には把握できていませんが、
こんな感じかと思います。
比較的人気の賃貸マンションのようで、
空いてもすぐに入居しているようにも感じます。
しかし、私はこの状況を見て、
「新しくても意外と退去するものだな」
と感じました。
🏚 築年数が進むと
どうなるでしょうか
新しい賃貸マンションでも退去が起きる。
しかし、人気の賃貸マンションやアパートであれば
次の入居者がすぐに入ることでしょう。
ただ、建物や設備が古くなったり、立地によっては
空いたらすぐには入居しなくなったりと、
空室期間が長期化することもあります。
🏠 家賃保証があっても
安心とは限りません
今から20数年前頃から、
家賃保証（サブリース）を利用して建てられた
アパートや賃貸マンションが多くあります。
この場合、
空室があっても
一定の家賃が入る仕組みになっています。
ただし、
空室期間が長期化するなどしていくと
・保証家賃の見直し
などが行われる可能性もあります。
そのため、
「家賃保証があるから収入が変わらず安心」
と考えるのではなく、
入退去の状況を把握するなどして、
万一の場合に備えておくことは
とても大切です。
🚪 空室はアパート経営の普通の出来事
アパート経営では
・空室の発生
・修繕費の負担
・家賃の見直し
など、さまざまな状況が起こります。
そのため、
「満室が続く前提」
ではなく、
空室など、
さまざまな状況の発生を含めて
考えることが
大切になります。
ちなみに、
あなたのアパートはどうでしょうか。
・ここ数年で退去はどれくらいあったのか
・空室になったとき、どれくらいで入居が決まっているのか
把握できていますか？
🔎 まずは今の状況を整理することから
このように、
入退去はどのアパートや賃貸マンションでも
少しずつ起きていくものです。
アパート経営では、
・今の入居状況
・家賃収入
・修繕費
・将来の見通し
こうしたことを
一度整理しておくことは
とても大切です。
もし
「一度、今の状況を整理してみたい」
と思われる方は、
ご相談いただくこともできます。
当事務所では、
現在の収支と、これからの見通しを、
中立の立場で整理するお手伝いを
しています。
どんな状況なのかを整理するだけでも大丈夫ですので、
お気軽にご相談いただければと思います。
アパート相続・土地活用など不動産の不安に寄り添い、
あなたやご家族の“安心できる未来”を一緒に考える。
お互い安心相続® 実現サポーター
名古屋市とその周辺地域で、
・アパート経営
・土地活用
・相続
について、
中立の立場で状況を整理するサポート
を行っています。
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