区画整理中の土地と相続を
やさしく解説コラム
（第2回）
仮換地と保留地の違い
区画整理中の土地の基本
区画整理の土地について調べていると、
「仮換地」
「保留地」
という言葉が出てきます。
そして、多くの方がこう思います。
「うちの土地は、仮換地なのか？それとも保留地なのか？」
実は、この2つは、
まったく別の土地です。
まずは、その違いを
やさしく整理してみましょう。
🧭「仮換地」と「保留地」は
別物です
区画整理中の土地は、大きく分けて次の2種類があります。
① 仮換地（かりかんち）
もともとの土地（従前地）に代わって、
「今後はこちらを使ってください」
と割り当てられた土地です。
✔ 利用できる場所が移る
✔ 面積が減ることがある（減歩）
✔ 形や接道が整うことが多い
そして、事業終了時（換地処分）に、
清算金（過渡し・不足渡し）
が発生することがあります。
仮換地は、
元の土地を整理して配置し直したもの
です。
② 保留地（ほりゅうち）
一方、保留地は性格がまったく違います。
保留地とは、
区画整理事業の費用をまかなうために
新しくつくられた販売用の土地
です。
✔ もともとの「従前地」は存在しない
✔ 所有者は「区画整理事業者（組合・行政）」
✔ 「清算金」は発生しない
売却されるまでは、
事業者名義のまま管理されます。
つまり、
仮換地
→ 持ち主の土地の再配置
保留地
→ 新しく作られた土地
という違いがあります。
🏛 名義変更の流れも
違います
この違いは、登記手続きにも影響します。
① 仮換地（かりかんち）の場合
✔ 法務局で通常の土地と同じように所有権移転登記
✔ 登記後、区画整理事業者へ名義変更の届出
一般の土地の手続き＋区画整理の届け出
になります。
② 保留地（ほりゅうち）
✔ 事業中は法務局に登録がない状態
✔ 区画整理事業者の「管理台帳」で管理
✔ 換地処分で法務局へ登録
✔ その後に登記手続き
つまり
最初は法務局に存在しない土地
です。
「法務局で調べても出てこない」
という驚きは、この仕組みが理由です。
ちなみに実際のご相談では、
「自分の土地が仮換地なのか保留地なのか分からない」
というところから整理が始まることも多くあります。
💡 なぜこの違いが
大切なのか
仮換地と保留地では、
✔ 管理者
✔ 名義変更の流れ
✔ 清算金の有無
などが異なります。
この違いを知らないまま
・相続
・売却
・購入
を進めてしまうと、
清算金の扱いや名義の問題などで
思わぬトラブルになることもあります。
だからこそ、
まずは
「自分の土地がどちらなのか」を
早めに確認しておくことが大切です。
ちなみに私の経験では、
売却しようとされた土地の半分は「仮換地」、
半分は「保留地」というケースがありました。
仮換地としての手続きと、
保留地としての手続きを
それぞれ行う必要があります。
また購入される方への説明も
誤解がないように
慎重に行わなければなりません。
この違いをしっかりと把握していないと
トラブルになる可能性がありますので
注意が必要です。
🌱 第2回まとめ
仮換地
→ 元の土地の再配置
保留地
→ 区画整理事業のための新しい土地
清算金が発生するのは
仮換地のみ
名義変更の流れも異なる区画整理中の土地は、
普通の土地とは少し違う状態です。
でも、仕組みを分けて理解すれば
むずかしくありません。
“仮換地と保留地は別物”
この違いを知っておけば
相続対策や相続後の手続きでの迷いが減ります。
まずはここまで知っておけば、安心です。
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「よく分からないままになっている」
そんな状態のままでも大丈夫です。
「うちの土地はどっちだろう」と気になるときが、
整理を始めるタイミングです。
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