相続アパート経営コラム第1回 | ファイナンシャルプランナーふたむらたけし事務所

相続したアパート、このままで大丈夫でしょうか。家賃保証や借入返済、修繕費などが気になり始めた方へ。これまでの経営状況と、これからの収支見通しを整理する「アパート経営の健康診断」。名古屋の独立系FPが中立な立場でサポートします。

相続アパート経営コラム

（第1回）

そもそも「賃貸経営」とは
どういうものなのか？

相続したアパート。

親が相続対策として建てたもので、
自分はこれまであまり関わって
こなかった。

そして今、
自分が判断する立場になった。

そんな方も多いのではないでしょうか。

まず最初に

「賃貸経営とはどういうものなのか」

その基本を整理してみたいと思います。

アパート経営も、賃貸経営のひとつです。

相続したアパートのこれからについて、夫婦と長男が家族で話し合いながら、賃貸経営のポイント（家賃収入・空室・修繕費）を確認している様子のイラスト

🏢 賃貸経営には
いろいろな形があります

「賃貸経営」には、
実はいろいろな形があります。

不動産を中心に考えると、
大きく分けて、次のような方法があります。

① 土地を持っている場合

・土地にアパートや賃貸マンションを建てて貸す

・土地をそのまま貸す

② 土地を持っていない場合

・土地を購入してアパートや賃貸マンションを建てて貸す

・土地を購入してそのまま貸す

・分譲マンションの1室を購入し、貸す

このように、
不動産を通しての賃貸経営には
さまざまな種類があります。

💰 賃貸経営の本質

賃貸経営の本質はとてもシンプルです。

不動産を貸して家賃収入を得ること。

ただし、収入を得るためには
次のような仕事が必要になります。

例えば、アパート経営やマンション経営の場合、

・入居者の募集
・契約や家賃の管理
・建物の維持管理
・修繕の対応

こうした業務を自分で行う場合もあれば、
多くの場合は管理会社に委託することになります。

🚪 “空室”という現実

アパート経営・マンション経営については、
忘れてはいけないのが
“空室”です。

入居者が退去すれば、
その部屋の家賃収入は止まります。

そのため

・入居者募集
・適切な家賃設定
・建物の維持管理

などを続けながら、
できるだけ空室期間を短くすることが
アパート経営ではとても大切になります。

🏠 家賃保証という仕組み

振り返ると、今から20年前くらいから、

家賃保証（サブリース）

という仕組みが徐々に広まり、
当たり前のように利用されるようになりました。

これは
入居者との賃貸契約を保証会社が行い、
貸主（アパート所有者）は保証会社から、
入居の有無に関係なく、
家賃を受け取る仕組みです。

そのため
貸主側にとっては、

「空室があっても家賃が入る」

という安心感から、広まっていきました。

⚠️ 家賃保証が永遠に続くわけではない

家賃保証は、貸主によってはとても都合の良い仕組みに思えますが、
ずっと同じ条件で続くとは限りません。

実際には

・保証家賃の見直し
・契約更新時の条件変更

などが行われることがあります。

見直しや条件変更の理由の一つには、
保証会社として空室が発生しているケースがあります。

家賃保証してもらっていると、空室の有無に関係なく、
保証会社から家賃を受け取るので、気づきにくいかもしれません。

保証会社と入居者との間で空室が発生していると、
それが保証家賃に影響します。

ところで、
あなたのアパートはどうでしょうか。

空室があるのかどうか、を見に行ったり、
保証会社との契約内容はどのような内容なのか、

把握できていたりしますか？

ちなみに以前、

「保証会社が経営破綻したため、
急きょ自分で入居者対応などを直接したり、
他の保証会社を探した」

という話を直接そのご本人から聞いたこともあります。

📚 万が一に備えておくことが大切

家賃保証があるから安心。

そう思っている方も多いと思います。

もちろん、
それで良いかもしれません。

ただ

・空室の発生
・修繕費の負担
・保証家賃の見直し

など、相続したアパートやそれを取り巻く周辺環境を含めて、
状況は少しずつ変わっていきます。

万が一の際に慌てないためにも
アパート経営や賃貸経営の基本を知っておくことは
とても大切です。

🔎 まずは今の状況を整理することから

アパート経営は
急いで結論を出す必要はありません。

ただ

・今の収支
・修繕費の見通し
・家賃保証の条件
・将来の経営

こうしたことを
一度整理しておくことは、
とても大切です。

実際にご相談いただく方の多くも

「このままで大丈夫なのか
一度整理しておきたい」

というお気持ちから来られます。

「なんとなく気になりながらも、どうすればいいのか分からず、
そのままになっている…」

そのような状況の方が、少なくないように思います。

もし
「今の状況を一度整理しておきたい」
と思われましたら、

いまのタイミングで、
一度確認してみませんか。

例えば、

・昨年はいくら手元に残ったのか

・今後はどれくらい残りそうなのか

この2つだけでも整理してみると、
見え方が大きく変わります。

もしよろしければ、
ファイナンシャルプランナー
ふたむらたけしと今後に備えて一緒に確認や整理してみませんか。

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