区画整理中の土地と相続を
やさしく解説コラム
（第5回）
区画整理中の土地を相続するとき
評価額と売却価格が大きく違うことがある理由
区画整理中の土地を相続する場合、
「評価額ってどう計算するの？」
「仮換地と普通の土地では何が違うの？」
と、不安になる方がとても多いです。
たとえば――
✔ 仮換地を指定されているけれど、宅地造成の途中で場所がよく分からない
✔ 造成は終わっているけれど、まだ利用できない
✔ 従前地で評価するのか、仮換地で評価するのか分からない
このようなケースは、
区画整理地ではめずらしくありません。
今回は、
区画整理地の土地を相続するときの評価の考え方
を、やさしく整理していきます。
🧮 区画整理中の土地は
評価の考え方が少し特別
通常の土地は、
✔ 路線価方式
または
✔ 倍率方式
いずれかの方法で評価します。
これは財産評価基準書に定められており、
インターネットでも確認できます。
そのため、
「おおよその評価額」
を自分で調べることも可能です。
しかし――
区画整理中の土地は事情が少し違います。
多くの場合、
個別評価
という形で、
評価方法を確認することになります。
📝 個別評価とは？
区画整理中の土地では、
管轄の税務署へ
個別評価の申出
を行い、評価の考え方を確認するケースがあります。
申出では、たとえば次の内容を伝えます。
・所在地や面積
・使用収益が可能かどうか
・従前地と仮換地の状況
そのうえで、
・従前地と仮換地のどちらで評価するか
・路線価方式か倍率方式か
といった考え方を確認し、
評価額を計算することになります。
区画整理中の土地は、
通常の土地のように
一律の評価方法が定められていない
ことがあるため、
評価を確認するために
ひと手間かかることがあります。
🏗 区画整理が進むと
評価はどう変わる？
まちづくりが進み、
・道路が整備され
・家や店舗が建ち始めると
区画整理事業は
終盤に近づいていきます。
この頃になると、
財産評価基準書でも
✔ 道路に路線価が付される
✔ 路線価方式で評価する
といった形で、
通常の土地に近い評価方法
になります。
ただし、地域によっては
倍率方式になることもあります。
そして――
区画整理が完了すると、
通常の土地と同じ扱い
になります。
🔎 相続前に確認して
おきたいポイント
区画整理地の土地では、
土地がいまどの段階にあるのか
がとても重要です。
たとえば――
✔ 仮換地は指定されているが、まだ造成途中
✔ 造成は終わっているが、まだ利用できない
このような状況では、
評価額は高く見えても、
実際に売却する場合には、
考えていたよりも価格を大きく下げざるを得ない
こともあります。
つまり、
評価額と売却価格に差が出ることも
あり得るのです。
これは、
“評価”と“実際に売れる価格”の考え方が
異なるためです。
区画整理中の土地は、
相続後に状況を把握してから対応しようとすると、
考えていた以上に時間や手間がかかることもあります。
また、売却しようと思っても、
思っていた以上に難しかったり、
思っていた金額以下でなければ売れないケースもあります。
そのため、
区画整理地の土地を相続する予定がある場合は、
相続後に考えるのではなく、
相続前に状況を確認して、
事前に計画しておくことが大切です。
🌱 第5回まとめ
✔ 区画整理中の土地は評価方法が一律ではない
✔ 区画整理の進み具合で評価の考え方が変わる
✔ 個別評価の確認が必要になることがある
✔ 事業終了後は通常の土地と同じ扱いになる
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中立の立場で状況を整理するサポート
を行っています。
もし
「この土地はどの段階にあるのだろう」
「将来どう考えればいいのだろう」
と感じたときは、
まずは、
いまの土地の状況を整理することから
始めてみるのも一つの方法です。
区画整理中の土地では、
・仮換地の状況
・使用収益の開始
・清算金の予定
・利用条件
などを整理するだけでも、
土地の将来像が見えやすくなることがあります。
区画整理中の土地をお持ちであれば、
土地の状況を一度整理しておくと安心です。
難しい判断をする必要はありません。
まずは、現状を整理するところからで
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