🏡 土地活用の
第三者診断
（土地活用のセカンドチェック）
～提案の“本当の価値”を見える化して、納得の判断をサポートします～
「アパートを建てませんか？」「相続税対策に良いですよ」
そんな提案を受けて、
「本当に良いの？」「リスクはないの？」と
モヤモヤを抱えていませんか？
この診断は、
提案内容の妥当性や将来の見通しを、
中立な立場のファイナンシャルプランナーが
客観的にチェックするメニューです。
気になる部分を一緒に整理し、
ご家族とも納得できる判断につなげていきましょう。
ファイナンシャルプランナー ふたむらたけし事務所
名古屋市を拠点に活動する、独立系FP事務所です。
Independent Certified Financial Planner @Nagoya-city, Aichi, Japan.
詳しくは、以下をご覧ください。
✅ こんな方におすすめです
◎ 建設会社から土地活用の提案を受けている
⇒「どれも良さそうだけど、どれが一番いいのか分からない…」と感じている方に。
提案内容を中立な立場で比較・診断します。
◎ 建設を進めるべきか迷っている
⇒「この提案、進めて大丈夫？」「20年後はどうなる？」と不安な方へ。
長期的な視点からのリスクや収支を分析します。
◎ 活用か売却かで迷っている
⇒「土地を活かす？それとも手放す？」という選択肢を冷静に比較。
ご家族の将来も見据えたアドバイスをご提供します。
📝 診断の特徴
✅ 完全中立・第三者のFPが対応
✅提案内容の将来収支（手取り）と借入返済をグラフ・表で見える化
✅ 判断に役立つコメント付きのオリジナル診断書をご提供
提案をそのまま受け入れる前に、
「もしこのプランを選んだらどうなるか？」を
数値と図表で“見える化”することで、
納得の判断ができるようになります。
「見込み手取り額シミュレーション」の例
(新築時～40年間の最初の20年分)
このA、Bをグラフ化すると次の通りです。
実際の土地活用提案を診断した「見込み手取り額」などの推移（新築～40年間）
提案に「未計上項目」がある場合、それを加えることで、より現実的なシミュレーションが可能です。
このグラフは未計上項目を考慮せずに作成したものです。
未計上項目を反映すればさらに現実的なシミュレーションでグラフを描けます。
あなたが受けている土地活用提案では、どのようなグラフを描けるでしょうか？
提案を実行する前に、客観的な視点で確認してみませんか？
🔄 診断の流れ
① 初回相談（1～2時間）
お持ちの提案資料などを拝見し、ご希望やご不安をヒアリングします。
診断内容や見積をご案内し、ご希望があれば診断書の見本もご覧いただけます。
※ご相談のみで終了もOKです。無理な勧誘は一切ありません。
② 書類チェックと診断書作成
ご提出いただいた資料をもとに、多角的にシミュレーション。
将来の収支、リスク、相続税対策効果などを分析し、診断書にまとめます。
③ 診断結果のご説明（1～2時間）
作成した診断書をもとに内容をご説明し、資料をその場でお渡しします。
ご家族への説明の仕方などもご相談いただけます。
診断書のお渡しと同時に診断料のお支払いをお願いいたします。
お預かりした書類を返却いたします。
※土地活用提案を受けている方。又は、そのご家族(提案を受けている土地の所有者またはご家族)を対象とさせていただいております。
💰 料金の目安（税込）
《 チェック項目および各料金 》
① 将来の見込み手取り額シミュレーション
賃貸経営を始めた場合の40年収支を予測 48,000円～
② 未計上項目チェック
提案に含まれていない費用などを確認 16,000円
③ 将来リスクと対策チェック
修繕費・金利上昇・空室などにどんな備えが可能かもコメント 4,000円（初回のみ）
④ 家賃保証（一括借上げ）契約内容
契約内容をチェックし内容の解説とリスク確認 20,000円
⑤ 賃貸借契約内容の確認
入居者との契約内容の整合性を確認 8,000円
⑥ 相続対象財産価値の増減シミュレーション
相続税対策効果の今後を試算 16,000円
⑦ 税情報の確認
所得税などの税制の確認 4,000円（初回のみ）
⑧ 土地安心状況調査
新規購入予定地のリスク確認 50,000円（土地活用の第三者診断とセットの場合。通常70,000円）
各内容の詳細は以下をご覧ください。
① 将来の見込み手取り額シミュレーション
・・・48,000円（基本料金）
ご提案を受けている土地活用を行った場合の、今後４０年間の毎年の「見込み手取り額」を第三者専門家が客観的にシミュレーションします。
結果は、分かりやすい一覧表としてまとめてお渡しします。（見本参照）
診断は、提案内容通りのケースだけでなく、借入の有無やその他のパターンについても行い、ご希望や状況に応じて行います。
これにより、３０年後、４０年後といった将来の状況を具体的に把握できるようになります！
また、FPふたむらたけしの豊富な知識と経験によるコメント付きの診断書として書面でお渡ししますので、土地活用を検討する際の重要な参考資料としてご活用いただけます！
※複数の提案内容がある場合、それぞれのシミュレーションなどの書式がバラバラで、比較し難いと感じていませんか？
それぞれの提案内容を統一された書式、かつ、当事務所の視点で客観的なシミュレーションで確認できるので、比較しやすくなります。
※この料金には、診断前の面談相談（1～2時間）と診断説明時の面談相談(1～2時間）の各相談料金が含まれます。
※周辺のアパートや賃貸マンションの入居者募集中の状況(築後10年、築後20年、築後30年など）および、所在地周辺の人口動向データも添付してお渡しします。
〈土地を購入して賃貸経営を行う場合〉
基本料金48,000円に加えて16,000円（64,000円）で「見込み手取り額シミュレーション」を承ります。
② 未計上項目チェック
・・・料金：16,000円
提案書の中で経費の漏れや収入の見落とし、不明点などを確認・発見します。
土地活用の検討に不慣れな方では気づきにくいポイントを丁寧にチェックし、その結果をまとめてご報告します。
なお、「土地を購入して賃貸経営を行う」場合でも料金は同じです。
③ 将来発生すると予想されるリスクとその対策方法チェック
・・・料金：4,000円（初回診断時のみ）
土地活用を行う場合、とくに賃貸建物を所有する場合は、空室リスクや借入金利上昇リスク（借入がある場合）など、ケースによって７つのリスクが考えられます。
これらのリスクには、次のような特徴があります。
- ほぼ必ず発生するリスク
- お金をかければ回避できるリスク
- 時間と労力をかければ回避できるリスク
リスクの内容に応じて、適切な対応方法を取ることが必要ですが、早めに気づき対策を検討しておけば、将来の不安を減らすことができます。
7つのリスクの中には、見落としがちなものもあります。
それぞれのリスクについて分かりやすくご説明し、対応方法も併せてご案内します。
一度確認しておけば安心です。
④ 家賃保証(一括借上げ)契約内容チェック
・・・料金：20,000円
家賃保証、一括借上げ、サブリース(以下「家賃保証等」)など、さまざまな表現がありますが、基本的には同じ考え方を指しています。
しかし、次の点に注意が必要です。
- 会社による違い
同じ表現でも、提供する会社によって契約内容が異なる場合があります。 - 時期による違い
同じ会社でも、契約時期によって内容が異なることがあります。
そのため、表現や会社が同じだからといって内容も同じと考えず、その都度、契約内容を確認することが欠かせません。
このメニューでは、家賃保証等の契約内容を専門家が客観的な第三者の視点でチェックし、文書にまとめてお渡しします。
土地活用は、一度実行したら長期に渡り継続しますので、実行する前に、一度チェックしておけば安心です。
※家賃保証等の契約をしておらず管理のみを委託している場合は、管理委託契約書の内容をチェックします。
⑤ 賃貸借契約内容チェック
・・・料金：8,000円
入居者（借主）との賃貸契約内容を専門家がチェックします。
入居者と直接契約する場合、大きな問題はないかもしれませんが、将来のトラブルを防ぐために一度確認しておくことをお勧めします。
一方で、家賃保証等を利用する場合、入居者との直接の賃貸借契約関係にないため、賃貸契約書の内容に対する関心が薄れがちです。
しかし、将来家賃保証等が解除された場合には、その時の借主との賃貸契約内容を、貸主であるあなたが引き継ぐことになります。
このため、家賃保証等を利用する場合でも、入居者との賃貸契約書の内容を確認しておくことはとても重要です。
中立で客観的な第三者の視点で賃貸契約書をチェックし、文書としてお渡しします。
入居者と直接契約する場合も、家賃保証等による間接契約の場合も、一度チェックしておくことで、将来の不安を軽減できます。
⑥ 相続対象財産価値の増減シミュレーション
・・・料金：16,000円
「相続対策」として土地活用（賃貸経営）を行うケースはよくありますが、「相続対策」の中でも「相続税を減らす効果（節税）」を目的とされることが多いと感じます。
あなたの場合はどのような目的での土地活用でしょうか？
本シミュレーションでは、「相続税を減らす目的」で土地活用を行う場合の効果の推移を、土地活用の開始前、開始直後、１０年後、２０年後、３０年後、４０年後と分かりやすく明らかにします。
〈対象範囲〉
- 土地活用の対象となる土地（土地を購入する場合を含む）
- 建設予定の賃貸不動産（アパート・賃貸マンションなど）
- これらの取得のための借入金
〈注意事項〉
本シミュレーションは、推移をイメージしやすくするために簡略化された数字で評価額を計算します。
その他の財産を含めた、より具体的で総合的なシミュレーションをご希望の場合は、別メニュー「私の財産チェックシート」をご依頼ください。
⑦ 税情報チェック
・・・料金：4,000円 （初回診断時のみ）
確定申告書の作成を税理士に依頼する方もいれば、ご自身で作成して申告する方もいらっしゃると思いますが、土地活用（賃貸経営）にまつわるお得な税制度を十分に活用していないケースがあります。
お得な税制を利用しないのはもったいない事です。
この「税情報チェック」では、賃貸経営（不動産所得）に関連する税制について分かりやすく書面にまとめお渡しします。
書面で受け取れますので、上手に活用していただければと思います。
⑧ 土地安心状況調査
(土地を新規購入して建てる場合)
・・・料金：50,000円（セット料金の場合。通常料金は70,000円）
※現地へ出向き状況確認および行政機関等にて法規制およびハザードマップ等を調査し調査書としてまとめます。
FPふたむらたけしの豊富な知識と経験に基づく視点で気づいた点を報告し、必要により早めの対応をおススメする等、 アドバイス料を含みます。
🔧 診断の組み合わせについて
初回診断では、下記のセットがおすすめです。
① 将来の見込み手取り額シミュレーション (土地を購入する場合は＋16,000円）
② 未計上項目チェック
③ 将来リスクと対策
④ 家賃保証（一括借上げ）契約内容
⑥ 相続財産の増減シミュレーション（相続税対策での土地活用の場合）
提案内容の種類や目的に応じて、最適な項目を組み合わせてご提案します。
複数提案の比較も対応可能です。
📄 診断に必要な資料
【基本資料】
・建設会社等からの提案書一式
・固定資産税等の納税通知書（対象地分）
【オプション診断に応じてご用意ください】
・家賃保証契約書 or 管理委託契約書
・賃貸借契約書（予定のもの）
※ご不明点はお気軽にお問い合わせください。
🎯 最後に
土地活用は、目先の相続税節税効果だけでなく、
「本当に家族にとってこの選択が合っているのか？」を
考えることが大切です。
後になって意見の食い違いが生まれないよう、
第三者の視点で冷静に整理しておきましょう。
診断を通じて、不安が安心に変わるよう、
全力でサポートいたします。
初回30分のご相談は、
アンケートにご協力いただくことで無料にて承ります。
※通常料金：30分 4,000円（税込）
ぜひお気軽にご相談ください。
ファイナンシャルプランナー ふたむらたけし事務所
代表：二村 猛（ふたむら たけし）
CFP®（国際認定ファイナンシャルプランナー）
1級FP技能士／宅地建物取引士 ほか
アパート相続・土地活用の不安に寄り添い、
資産と家族の“これから”を一緒に考える。
お互い安心相続® 実現サポーター
愛知県名古屋市を拠点に活動しています。
※「お互い安心相続®」とは、相続する人・させる人、どちらにとっても安心できるかたちを目指す、当事務所オリジナルの支援コンセプトです。
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